Descubre cómo reclamar tus Gastos Hipotecarios y cuáles son los Plazos de Reclamación
Con anterioridad a la LCCI de 2019, prácticamente todos los hipotecados asumieron los gastos de formalización de la hipoteca. El TJUE emitió una sentencia en julio de 2020 que estableció la obligación a las entidades de devolver todos esos gastos (de notaría, gestoría, registro y tasación), a excepción del impuesto (IAJD), así como también cuestionó la validez de la comisión de apertura y determinó la condena en costas en estos procesos a favor de los consumidores.
En materia de gastos, las directrices de Europa fueron asumidas por el Tribunal Supremo en varias sentencias: la 457/2020, de 24 de julio, que estableció la devolución del 50% de los gastos notariales, el 100% de los de registro y la comisión de apertura; la 555/2020 de 26 de octubre, que fijó la devolución del 100% de los gastos de gestoría, y finalmente, la 35/2021, del 27 de enero, que obligó a la entidad a devolver el 100% de la tasación.
¿Hasta cuándo puedo reclamar?
El 22 de julio de 2021 el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que determinara en qué momento empezaba a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta (cuestión prejudicial) el TS descartó que el día inicial del plazo para reclamar fuera el día de celebración del préstamo o la fecha de pago de las facturas y sólo se barajan como opciones posibles las siguientes:
- Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula en concreto.
- Que el día inicial sea el de las SSTS de 23 de enero de 2019 que fija por primera ver el reparto de gastos; o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectifican el criterio y fija el reparto definitivo.
Cualquiera de estos escenarios sobre los que se pronunciará el TJUE resultan favorables para los consumidores pues suponen que las acciones para reclamar cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios siguen vigentes, al menos, hasta enero de 2024, plazo al que habría que sumar la suspensión de plazos de 82 días por la situación excepcional de pandemia, esto es, hasta el 14 de abril de 2024.
El plazo para reclamar la comisión de apertura se extiende hasta julio de 2025.
¿Qué puedo reclamar?
- La TOTALIDAD de los gastos satisfechos en concepto de arancel registral, gastos de gestoría y los gastos de tasación, mientras que respecto del arancel notarial reclamaremos el 50%.
- En caso de tener comisión de apertura, también se puede reclamar. Además, la comisión de subrogación, modificación, novación, amortización anticipada y por posición deudora.
- En el caso de que haya de restituirse una cantidad de dinero, deberán abonarte el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido hasta su completo pago.
¿Qué documentación necesito?
Para poder reclamar las comisiones y gastos de tu hipoteca necesitamos esta documentación:
- Escritura de hipoteca
- Factura gestoría
- Factura notario
- Factura registro
- Factura tasación (si la hubiera)
- Reclamación extrajudicial y respuesta del banco (si la hubiera)
- Hoja de encargo y autorización (si su caso es viable nuestro equipo se la enviará)
Si no localizas las facturas, podemos ayudarte para solicitar un duplicado.
Para reclamar las comisiones por posición deudora necesitamos un extracto donde aparezcan las cantidades cobradas por el banco por este concepto.
A modo de ejemplo: cuando no existe saldo suficiente para el cobro de la cuota mensual hipotecaria, el banco carga una cantidad fija (entre 20 y 35 euros). Si tenemos el soporte documental que acredite estas cantidades, se pueden recuperar.
Esta documentación, puedes enviárnosla a la dirección de correo: juridico@abogados-rs.es o si lo prefieres, concertar cita con nuestro equipo legal llamando al teléfono 965 421 020.
¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?
Sí. Si una cláusula es nula, no hay prescripción para solicitar su nulidad. Existen plazos para reclamar las cantidades aunque todavía el Supremo tiene que clarificar cuándo empieza a contar este plazo. Tráenos tu hipoteca y te diremos si puedes reclamar y cuánto podrías recuperar, sin compromiso ni gasto adicional.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas a partir de 2019?
En estos casos, también se puede estudiar la reclamación de cláusulas abusivas dentro de la hipoteca, si bien, los gastos, tras la aprobación de una nueva normativa, son a cargo del banco. En cualquier caso, nos podemos encontrar con cláusulas susceptibles de reclamación, como son las siguientes:
- Comisiones de apertura y posición deudora.
- Tasación.
- Contratación de seguros de vida a prima única.
- Suscripción de larga duración de seguros de hogar, alarma, planes de vida, etc.
Si necesitas ayuda con cualquiera de los pasos citados anteriormente, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos sin ningún compromiso.